樓市調控趨嚴房地產投資增速將沖高回落

時間：2020-01-05

樓市調控趨嚴 房地產投資增速將沖高回落


 作者：張敏 柳蘇源     來源：21世紀經濟報道


樓市調控趨嚴，房地產銷售有所下滑，進而可能帶動房地產投資增速下降。

統(tǒng)計局的數據顯示，今年1-2月，全國房地產開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點，并創(chuàng)下較近24個月以來的新高。

但這有可能是近一階段的較高點。3月以來，房地產調控政策不斷加碼并擴圍，覆蓋了主要的熱點城市和區(qū)域，造成成交量的明顯下滑。到目前為止，政策并沒有停步的跡象。分析人士認為，這將可能傳導到房地產投資環(huán)節(jié)，并造成投資增速從高點逐步下滑。

作為固定資產投資的重要組成部分，房地產投資出現頹勢，意味著房地產業(yè)對宏觀經濟的拉動作用將逐步減弱。

一季度房地產投資增速有可能下滑

“銷售是行業(yè)之本?！边@是房地產業(yè)的一則箴言。當銷售額不斷提高時，通常意味著市場前景向好，房地產企業(yè)較有動力去加大投資。于是，相關的投資、開工、融資、拿地等數據都會相應提高。反之亦然。

但相比銷售，其他數據的變化往往具有一定的滯后性。**太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤表示，投資數據的變化通常會滯后3到6個月。

根據國家統(tǒng)計局的數據，本輪市場銷售高點出現在去年4月，2016年1-4月，全國房地產銷售額增速達到55.9%。隨后該數據出現下滑，并一度降至**40%的水平，但到1-9月又恢復到41.3%。此后，房地產銷售增速出現實質性下調，到今年1-2月已降至26.0%。

但供應端的數據仍在提高。如全國房地產開發(fā)投資增速已從去年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%；房地產企業(yè)土地購置面積增速，從－6.1%增至6.2%。

有分析認為，這種不同步的表現，正是銷售數據傳導的滯后性所致。若銷售額持續(xù)下滑，投資數據也將很快出現下降。

截至記者發(fā)稿時，官方尚未公布3月的樓市成交數據，但民間機構的統(tǒng)計并不樂觀。

中國指數研究院的統(tǒng)計顯示，2017年一季度，50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15%。其中，*城市的降幅約四成；二線熱點調控城市成交量顯著下降；**城市輻射圈的三線城市也普遍回落。

本輪房地產調控始于去年9月末10月初，20多個熱點城市密集出臺調控措施。此后，調控政策不斷加碼并擴圍。到今年3月，以北京的“317新政”為代表，樓市調控政策進一步強化，并擴展至部分三四線城市，很多城市的調控力度堪稱“史上較嚴”。

根據中信建投的統(tǒng)計，自2016年至2017年4月初，全國共有37個城市出臺調控政策。其中，11個城市出臺一輪政策，12個城市出臺兩輪政策，14個城市出臺三輪以上的政策。從調控手段來看，共有31個城市上調首套房首付比例，36個城市上調二套房首付比例，13個城市實行“認房又認貸”，33個城市采取限購措施。且到目前為止，政策并沒有停步的跡象。

熊志坤向21世紀經濟報道表示，調控政策擴圍的時間集中在3月中下旬。在前兩月的基礎上，一季度的房地產投資雖有可能下滑，仍會維持在相對高點。但此后幾個月，房地產投資增速并不樂觀。

房地產開發(fā)投資占比下降

樓市調控政策的影響，不僅僅體現在銷售端。

從去年年中開始，**、上交所、深交所、央行、基金業(yè)協會分別發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產行業(yè)的細分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進行強化監(jiān)管。這些政策對房企的融資帶來較大影響。

根據統(tǒng)計局的數據，今年1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2個百分點。

有分析認為，融資渠道的收窄，對中小房企的影響較大。大型房企雖有足夠的銷售回款作為支撐，但隨著銷售的下滑，資金來源也會受到影響。這也會連帶影響到今年的房地產投資。

但調控帶來的并非都是壞消息。按照監(jiān)管層的要求，部分庫存不足的城市近期加快了土地供應節(jié)奏，土地市場出現供需兩旺局面。這將可能延緩投資下滑的態(tài)勢。

另一個變數在于三四線城市。根據中國指數研究院的報告，盡管熱點城市周邊的三四線城市受到調控波及，但在溢出效應的作用下，政策不甚嚴厲、具有相對優(yōu)勢的三四線城市的前景仍被看好。如汕頭（樓盤）一季度的商品住宅成交面積同比大增170.4%。

該機構認為，在調控持續(xù)收緊形勢下，預計未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨平穩(wěn)，而三四線城市市場有望延續(xù)良好勢頭。

但國海證券(000750,股吧)此前發(fā)布的一份報告指出，三四線城市銷售回暖對于投資的帶動效應偏弱，并不能改變房地產投資增速的下滑趨勢。但“隨著部分城市庫存見到低位以及土地溢價率的適度回調，房企補庫存需求將帶動投資端平穩(wěn)上行”，該機構仍然上調了全年房地產投資增速預測，由此前的1.7%調至5%，**去年全年的6.9%。

按照多數機構的觀點，一的不確定性來自于加息預期。若未來利率上行，三四線市場的表現可能會受到影響，全年房地產投資增速可能繼續(xù)走低。

無論如何，房地產投資增速的下滑，將進一步弱化房地產在宏觀經濟中的地位。

根據國家統(tǒng)計局的數據計算，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中所占的比重，已經從2011年的20.4%，一路下滑到2016年的17.2%，5年間下降了3.2個百分點。機構普遍認為，隨著今年樓市進入下行周期，房地產上述比例還將進一步下調。

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