青島公司房產(chǎn)糾紛起訴 商品房糾紛 服務(wù)值得信賴

時間：2020-04-06作者：山東元鼎律師事務(wù)所瀏覽：106

關(guān)于抵押房地產(chǎn)的執(zhí)行問題。
1、房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)。
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，是屬于一種擔(dān)保物權(quán)?！稉?dān)保法》*三十條、*四十一條、*四十三條規(guī)定，抵押人應(yīng)以書面形式訂立抵押合同，并應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效，當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗*三人。
2、房地產(chǎn)抵押債中抵押人應(yīng)**受償
根據(jù)*《執(zhí)行規(guī)定》*四十條的規(guī)定：*對被執(zhí)行人所有的其他享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押等措施，財(cái)產(chǎn)**、變賣后所提價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人**受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。如果抵押人的債權(quán)未到清償期的應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》*四十九條的規(guī)定，向抵押權(quán)人提前清償，可向其約定的*三人提存，以保護(hù)抵押人的**受償權(quán)。
3、房地產(chǎn)抵押人可依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，只要符合法定程序，履行法定的手續(xù)，應(yīng)允許自由轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押人通過轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)，可以周轉(zhuǎn)、籌措資金用于生產(chǎn)、經(jīng)營，從而為債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)提供了物質(zhì)**。反之，限制房地產(chǎn)抵押人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無法緩解其資金困難，交易不順暢，這不符合公平兼顧效率原則。

預(yù)售房地產(chǎn)廣告中的常見法律風(fēng)險(xiǎn)
（一）尚未**預(yù)售許可證
房地產(chǎn)公司為“預(yù)熱”房地產(chǎn)銷售或想盡快回籠資金，往往具有提前發(fā)布房地產(chǎn)廣告的“沖動”，而預(yù)售的房地產(chǎn)，在發(fā)布廣告時，具有一個法定的限制條件，即必須具備預(yù)售許可證，否則不得發(fā)布廣告。對此，1998年12月3日國家工商行政令*86號修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》*四條款*四項(xiàng)和*五條款*五項(xiàng)予以了明確的規(guī)定。而2012年5月25日以“恒大地產(chǎn)被指使用虛假預(yù)售許可證，廣告涉嫌違規(guī)”為題，報(bào)道尚未**預(yù)售許可證即發(fā)布房地產(chǎn)廣告，則是一個鮮活的案例。
（二）廣告中缺乏法定內(nèi)容
預(yù)售的房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：(一)開發(fā)企業(yè)名稱；(二)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；(三)預(yù)售許可證書號。但是，如果預(yù)售房地產(chǎn)廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。具體詳見《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》*六條的規(guī)定。
（三）廣告中涉及裝修裝飾內(nèi)容
預(yù)售的房地產(chǎn)，不得在廣告中涉及裝修裝飾內(nèi)容。如若涉及，須即刻更改。具體詳見《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》*十三條*二款的規(guī)定。
（四）以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告
如果尚未**預(yù)售許可證，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告，此為禁止內(nèi)容，具有前述名目的，須即刻更改。雖然以“內(nèi)部認(rèn)購”等做法實(shí)踐*量發(fā)生，但并不意味著正確。對此，國家工商行政管理總局和于2002年3月25日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》（工商廣字〔2002〕68號）*二條明確規(guī)定：“加強(qiáng)對預(yù)售商品房廣告的管理。各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售行為的管理，對于已經(jīng)**預(yù)售許可證的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時通過網(wǎng)上或其他途徑，向社會公布，并設(shè)立網(wǎng)上或電話查詢業(yè)務(wù)。未**商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得以‘內(nèi)部認(rèn)購’、‘內(nèi)部認(rèn)訂’、‘內(nèi)部登記’等名目發(fā)布廣告?！?br>
變更工業(yè)用地使用權(quán)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同出資的約定，并不導(dǎo)致合同無效——合同雙方協(xié)議約定變更工業(yè)用地使用權(quán)性質(zhì)并履行法定出讓、補(bǔ)繳費(fèi)用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實(shí)際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無效。關(guān)鍵詞：工業(yè)用地；居住用地；合同效力規(guī)則詳解：因出讓土地性質(zhì)經(jīng)法定程序可以變更，因此當(dāng)事人在合同中約定履行合法審批程序后將工業(yè)用地性質(zhì)變更為居住用地后再行開發(fā)房地產(chǎn)并不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，不能因此認(rèn)定合同無效；但是如果合同約定在工業(yè)用地上直接開發(fā)房地產(chǎn)，則違反法律法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。具體到本案，本案雙方當(dāng)事人協(xié)議變更訴爭用地性質(zhì)并履行法定出讓、補(bǔ)繳費(fèi)用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實(shí)際履行，是考量合同應(yīng)否解除或終止的因素，并不能因此認(rèn)定合同無效。即，土地性質(zhì)能否變更屬于合同履行問題，并不能因此倒推合作開發(fā)合同無效。

（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？
是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由
買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。
（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？
該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權(quán)要求賣方退還定金；當(dāng)收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時，應(yīng)雙倍返還定金。
范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。
（3）交付定金時需注意的事項(xiàng)。
①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得**過房屋總價(jià)款的20%，**過的部分，*不予支持。
范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，多只能約定10萬元的定金，**過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。
②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。
法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會產(chǎn)生疑問：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了……


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