案由:房屋買賣合同糾紛
二審?fù)品粚忓e誤判決——勝訴。戴律師在本案被告某房產(chǎn)中介公司一審敗訴后,接受其二審的委托,就買方陳某訴賣方何某及委托人某房產(chǎn)中介公司房屋買賣合同糾紛一案,通過代理上訴后,二審勝訴。
在二審階段,戴雪靜律師通過艱苦的舉證及多次開庭,終于向法庭展現(xiàn)出本案的大部分客觀真實情況。最后二審法院撤銷了一審判決中的*四項即某房產(chǎn)中介公司承擔連帶給付責任項;并且二審法院判定原一審判決中案件受理費、訴前財產(chǎn)保全申請費、訴訟財產(chǎn)保全申請費判定由委托人某房產(chǎn)中介公司承擔的部分則由被告何某承擔。
戴律師將委托人的責任較小化,幫助委托人免于承擔42萬余元的連帶給付責任,委托人非常滿意。
一、基本案情
被告何某系涉案房屋的所有權(quán)人。2014年7月8日被告何某以涉案房屋設(shè)立抵押,抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行有限公司某支行,抵押期限自2014年6月25日至2044年6月25日,擔保債權(quán)金額28萬余元;又于2017年8月8日設(shè)立抵押,抵押權(quán)人邵某,抵押期限自2017年8月1日之2018年8月1日,擔保債權(quán)金額50萬元。2017年8月25日法院對案涉房屋進行查封、2017年10月10日對案涉房屋進行輪候查封。
2017年10月17日,被告何某與原告陳某就案涉房屋買賣事宜達成意向后,通過其朋友劉某聯(lián)系到被告某房產(chǎn)中介公司提供中介服務(wù),三方簽訂《房屋買賣(置換)合同》,約定:被告何某將涉案房屋出售給原告陳某,成交價格90萬;原告于2017年10月17日支付定金2萬元;因房屋有部分房款未還清,經(jīng)協(xié)商,原告承諾負責還清該房屋貸款,并于房屋貸款注銷手續(xù)辦理完畢后到房管部門辦理過戶手續(xù),原告支付的定金轉(zhuǎn)為房款,原告與過戶當日將剩余房款交付被告何某;簽訂本合同時,原告向被告某中介公司支付居間服務(wù)費6000元;被告何某承諾于2018年3月20日將該房屋及鑰匙交付給原告;被告何某承諾該房屋除有部分尾款外,產(chǎn)權(quán)無爭議;被告何某承諾其無其它債務(wù)糾紛,如產(chǎn)生第三方債務(wù)糾紛,由其自行解決,如解決不了,由其承擔違約責任并退還全部房款;因原告與被告何某屬自行交易,被告某中介公司負責辦理該房屋的過戶手續(xù),如有其它爭議,雙方自行解決;雙方約定違約金為20萬,被告何某承諾允許該房屋過戶到第三方名下。
合同簽定當日,原告依約支付了居間服務(wù)費、定金。此后,原告又于2017年10月24日支付了購房款25萬、2017年11月30日支付了購房款15萬。在此期間,被告某中介公司多次催促被告何某辦理平貸解抵押手續(xù),被告何某一直拖延。一審?fù)徶?,原告與被告某中介公司共同確認:原、被告訂立合同時,被告某中介公司曾經(jīng)查驗過被告何某出示的案涉房屋權(quán)屬證書的手機存儲照片。
二、在一審中敗訴,二審勝訴的關(guān)鍵點
一審法院認為,原、被告三方簽訂的《房屋買賣(置換)合同》合法有效,對三方具有法律約束力。從約定內(nèi)容看,該合同既包括原告與被告何某之間的房屋買賣合同關(guān)系,又包括買賣雙方與被告某中介公司的居間合同關(guān)系。
關(guān)于原告與被告某中介公司之間的居間合同,首先,雖然原告與被告何某系自行達成交易意向,但原告仍選擇中介機構(gòu)提供中介服務(wù),顯系對中介機構(gòu)專業(yè)知識和專業(yè)能力具有依賴,被告某中介公司收取居間服務(wù)費,就應(yīng)當負有居間義務(wù)。其次,被告某中介公司作為居間方,就應(yīng)當就包括標的物瑕疵在內(nèi)的有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告,以促成房屋過戶目的的實現(xiàn)。再次,依據(jù)法律規(guī)定,居間人因過錯造成委托人損失的,不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任,本案被告某中介公司在訂立合同時曾查驗案涉房屋權(quán)屬證書照片,就應(yīng)當明知案涉房屋在訂立合同前存在兩個抵押權(quán)登記的相關(guān)記載,而其在合同中僅對其中一個抵押登記(中國建設(shè)銀行某支行)進行了告知并作出相關(guān)約定,可以推定其為故意隱瞞,主觀過錯明顯,且其過錯與原告選擇訂立合同并支付購房款具有因果關(guān)系,故應(yīng)對原告的損失承擔違約賠償責任。因原告未舉證證實二被告之間存在惡意通謀,故被告某中介公司承擔責任后,可依法向被告何某追償。
二審階段,經(jīng)過戴律師的多次舉證及開庭,證明:被告何某與原告陳某是在自行協(xié)商達成房屋買賣意向后,雙方共同前往委托人即被告某中介公司處,三方共同簽訂《房屋買賣(置換)合同》,并且依照該份合同其他約定中的記載,某中介公司負合同義務(wù)僅為“負責辦理該房屋的過戶手續(xù)”。
首先,現(xiàn)該房屋無法過戶的原因系是因為何某未履行平貸注銷抵押權(quán)的合同義務(wù),買賣合同目的不能實現(xiàn)。其次,陳某在自行與何某協(xié)商購房事項過程中,并未審核產(chǎn)權(quán)證原件,存在過失。再次,在《房屋買賣(置換)合同》未明確約定購房款支付時間的情況下,陳某先后兩次主動支付何某購房款共計40萬(不含定金),未能較好的控制履約風險,陳某的上述行為存在較大疏漏。最后,因?qū)彶楫a(chǎn)權(quán)證原件了解房屋抵押情況的工作應(yīng)該在簽訂《房屋買賣(置換)合同》之前、陳某與何某自行協(xié)商階段即應(yīng)完成,而支付定金及購房款亦非應(yīng)某中介公司的要求而支付,且定金及購房款也并非支付給某中介公司。故陳某主張某中介公司承擔返還已付購房款42萬元的違約責任,依據(jù)不足。
最后二審法院認為上訴人某中介公司的上訴請求成立,應(yīng)予支持,判決:撤銷一審法院的*四項即某房屋中介公司承擔連帶給付責任項;并且一審判決中案件受理費、訴前財產(chǎn)保全申請費、訴訟財產(chǎn)保全申請費判定原需被告某房屋中介公司承擔的部分也應(yīng)由被告何某承擔。
三、勝訴代理經(jīng)驗
首先,根據(jù)一審中法院認為委托人即被告某中介公司故意隱瞞房屋被兩次抵押,從而侵害了原告陳某的利益,但事實是陳某和被告何某前期都已經(jīng)協(xié)商好的情況下才找到被告某中介公司,僅要求協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的。在簽訂合同的時候陳某也在場,既然何某已經(jīng)決定惡意隱瞞房屋被二次抵押的情況,自然給某中介公司出示審查的照片也不會是真實的。故委托人某中介公司主觀上沒有惡意,且委托人在《房屋買賣(置換)合同》中所負的義務(wù)只是“協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)”在該合同簽訂時已經(jīng)盡到了自己的合理注意義務(wù)。并且在合同履行過程中某中介公司一直在督促幫助陳某與何某辦理房產(chǎn)證過戶。
其次,陳某在《房屋買賣(置換)合同》并沒有明確約定應(yīng)該支付購房款時,就擅自支付給何某購房款。購房款也是直接匯給何某并未經(jīng)過某中介公司。陳某自行交易行為不是合同中約定的履行方式,加大了自身風險,事后不應(yīng)把責任推卸給某中介公司。
最后,某中介公司在《房屋買賣(置換)合同》履行中,并沒有積極促成買賣雙方的簽約,本質(zhì)上并不是嚴格意義上的居間人,只是負責申請過戶手續(xù)的。因此,審查一個合同項下的各方的責任,約定**,無約定從法定,而本合同已經(jīng)明確約定為申請過戶手續(xù)。無法辦理過戶的原因不是某中介公司造成的,且合同中也明確約定“因原告與被告何某屬自行交易,被告某中介公司負責辦理該房屋的過戶手續(xù),如有其它爭議,雙方自行解決”某中介公司不負責解決。因此根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一原則,某中介公司不需要承擔相應(yīng)的責任。因此原告請求某中介公司承擔連帶責任,既沒有法定也沒有約定,沒有明確的請求權(quán)基礎(chǔ)。
戴雪靜律師正是緊緊把握住這一點,才能夠反敗為勝。
詞條
詞條說明
收費標準:基本顧問費為10000元,上述內(nèi)容外的法律服務(wù)按本所律師服務(wù)收費標準的80%收取律師費;差旅費、交通費、通信費皆實報實銷。況比較復(fù)雜E類個人法律顧問業(yè)務(wù):為個人提供包括求職、購房、買車、消費糾紛、離婚=遺產(chǎn)等多個與個人生活、教育相關(guān)的法律服務(wù)??呻S時預(yù)約到律師樓或電話咨詢法律問題不收費。起草、審查、修改十份合同性文件和其他法律文書,**出部分按約定標準收費10、優(yōu)秀的法律顧問能為公司企業(yè)的
如果是建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落等原因使身體受到傷害要求賠償?shù)?。延付或拒付房屋租金的訴訟時效為1年。一般時效是指其他法律有特別規(guī)定除外的訴訟時效,通常適用《民法通則》規(guī)定的訴訟時效為二年,從人知道或應(yīng)當知道被侵害之日起計,**過二年,法院不予受理。關(guān)于鄧某不同意出賣房屋,徐某可否根據(jù)合同的定金條款,主張鄧某、某置業(yè)經(jīng)紀公司雙方返還定金,存在兩種不同觀點:種意見
提醒:父母應(yīng)公證遺囑維護*生子女利益律師提醒,如果為了*生子女的利益,父母應(yīng)該辦理遺囑公證,而不是繼承公證。遺囑中還可以把遺囑執(zhí)行人選、遺產(chǎn)是否歸子女個人所有預(yù)先做個安排,以解后顧之憂。一、證明當事人訴訟主體資格的證據(jù):1、證明當事人是合法繼承人的,應(yīng)提交結(jié)婚證、戶口本、身份證或公安機關(guān)等出具的證明。2、當事人為無民事行為能力、限制民事行為能力的,還應(yīng)提交監(jiān)護人的身份證明資料,如身份證或戶口本。我
一、如何有效地避免定金合同糾紛 1、定金在簽定合同前收取不平等 定金的主要功能履行合同和證明合同,因此,在一般情況下,定金是在合同簽定后才收取的。但時下的購房定金,卻是在正式的商品買賣合同簽訂之前繳交的,反而成了合同簽訂和成立的前提條件。就一般商事合同來說,由于交易雙方對信息的掌握是基本均等的,因此,一般商事合同在訂約前收取定金有其合理性基礎(chǔ),但是,在商品房買賣過程中,很難做到消費者與開發(fā)商交易信
公司名: 上海申倫(天津)律師事務(wù)所
聯(lián)系人: 戴律師
電 話: 13821592924
手 機: 13821592924
微 信: 13821592924
地 址: 天津南開鼓樓天津市南開區(qū)南馬路中糧廣場2908室 地鐵鼓樓站
郵 編:
網(wǎng) 址: smqgzj.cn.b2b168.com
公司名: 上海申倫(天津)律師事務(wù)所
聯(lián)系人: 戴律師
手 機: 13821592924
電 話: 13821592924
地 址: 天津南開鼓樓天津市南開區(qū)南馬路中糧廣場2908室 地鐵鼓樓站
郵 編:
網(wǎng) 址: smqgzj.cn.b2b168.com