岳陽養(yǎng)殖場拆遷征收評估_加油站評估_垂釣園評估

時間：2021-11-05作者：北京海潤京豐資產評估有限公司瀏覽：92

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岳陽養(yǎng)殖場拆遷征收評估_加油站評估_垂釣園評估

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  隨著我國經濟高速發(fā)展，越來越多的工廠由于政策、地理位置的關系需要搬遷，由此產生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。工廠搬遷損失評估從評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)人為地劃分為三個階段不同，不動產損失，停產損失和搬遷費。 
(一)不動產損失評估 
搬遷企業(yè)的不動產包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產。不動產損失評估的**類型是“拆遷補償**”。拆遷補償**是根據**主管部門房屋拆遷的有關規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償**。例如當地**明確規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據樹種樹齡就可確定補償**。對房屋拆遷補償的評估。當地**規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調整系數做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協商后，決定本次評估采用成本法確定不動產拆遷補償**。 
(二)停產損失評估 
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產，停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償**的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。 
搬遷會造成停產，停產意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產并不意味著停止全部經營活動。以本案為例，產成品仍必須按合同兌現，原材料仍按計劃采購，一些生產經營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)**年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現的月平均銷售收入計算。當年預計實現的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+**年銷售收入平均增長率)/12。委托方設定此次的搬遷時限為兩個月。 
(三)搬遷費評估 
工廠搬遷費評估是對隨遷財產，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。 
搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產**評估。注冊資產評估師要針對不同的搬遷財產，經過深入研究，科學縝密，經濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。 
搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，較不是裝車計劃。 
工廠搬遷損失評估是注冊資產評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的**參考的專業(yè)意見。注冊資產評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的所有層面。 
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