物業(yè)項目經(jīng)理應(yīng)具備的條件

時間：2021-03-01作者：湖南環(huán)宇家政產(chǎn)業(yè)管理有限公司瀏覽：69

一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。???目前，成熟、有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設(shè)計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經(jīng)不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應(yīng)，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其*特的作用：

①促進房屋銷售；

②較大限度地減少了日后管理麻煩；

③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認(rèn)識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎(chǔ)。為此，以項目經(jīng)理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關(guān)鍵一步。

（一）高度關(guān)注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。 在項目正式入伙之前，為項目服務(wù)的各合作單位，應(yīng)以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應(yīng)共同周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這**次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房（交樓標(biāo)準(zhǔn)）的保安、保潔服務(wù)做到較致，作為項目經(jīng)理，應(yīng)對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓(xùn)。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好：車輛有序引導(dǎo)、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應(yīng)急預(yù)案、認(rèn)購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認(rèn)同感，為未來的物業(yè)管理服務(wù)打下良好基礎(chǔ)，項目經(jīng)理應(yīng)充分認(rèn)識到這一點。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時較大限度地減少日后管理麻煩。 為**項目前期介入工作有序進行，項目經(jīng)理應(yīng)按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務(wù)合同的要求，前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師（主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè)）在項目經(jīng)理的直接**下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理應(yīng)對下列問題引起高度重視：

（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補救資金巨大（補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米）。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。

（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，應(yīng)有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分?jǐn)z像機采用適應(yīng)夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經(jīng)理應(yīng)清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。

（3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地?zé)o走邊，加之土層又**小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染；另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設(shè)計施工時應(yīng)盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準(zhǔn)備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：

**，明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益；

*二，對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。???總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚**于日常管理，但做好了此項工作，其所產(chǎn)生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

二、全力以赴，高質(zhì)量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙（入?。?，**小區(qū)免遭二次裝修的破壞???此階段是對項目經(jīng)理及其服務(wù)團隊的**次嚴(yán)峻考驗，因此，應(yīng)在入伙前做好充分準(zhǔn)備，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場壓力。

2、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾。

     4、及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動員業(yè)主盡快收樓。

5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

6、結(jié)合小區(qū)實際具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。

7、嚴(yán)格控制進入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點。 大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較*與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾，同時也是業(yè)主與管理處較*結(jié)怨的時候，作為項目經(jīng)理應(yīng)把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。



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