劉某、逯某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)

時(shí)間：2020-04-02

作者：上海申倫（天津）律師事務(wù)所

審理法院：　天津市*二中級(jí)人民法院

案　　號(hào)：（2019）津02民終2688號(hào)

案　　由：　房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

裁判日期：　2019年06月06日

天津市*二中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2019）津02民終2688號(hào)

上訴人（原審被告）：劉某，男，1958年4月12日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住天津市濱海新區(qū)。

被上訴人（原審原告）：逯某，男，1946年1月13日出生，漢族，津南區(qū)人才服務(wù)中心退休工人，住天津市東麗區(qū)。

委托訴訟代理人：戴雪靜，北京惠誠(chéng)（天津）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫瑞雪，北京惠誠(chéng)（天津）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審被告）：李某，男，1969年1月23日出生，漢族，住天津市津南區(qū)。

原審*三人：某（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)*三大街愛(ài)麗家園東區(qū)Ｃ座3門(mén)102。

法定代表人：王某，經(jīng)理。

上訴人劉某因與被上訴人逯某、李某及原審*三人某（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服天津市濱海新區(qū)人民法院（2018）津0116民初23005號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年3月11日立案后，依法組成合議庭。經(jīng)過(guò)閱卷、詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人，依據(jù)法律規(guī)定不開(kāi)庭進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某上訴請(qǐng)求：1．撤銷(xiāo)原判，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審；2．訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：1．上訴人與被上訴人逯某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)成立，確實(shí)是上訴人與被上訴人雙方的真實(shí)意思表示，但被上訴人逯某至今未將該房屋買(mǎi)賣(mài)的余款給付上訴人，而是支付給被上訴人李某，按照約定，合同自動(dòng)作廢?，F(xiàn)合同已經(jīng)作廢，故逯某的訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。2．一審?fù)徶?，被上訴人李某向法院陳述，雙方之間的合同已履行，且已將訴爭(zhēng)房屋交付被上訴人李某，明顯與事實(shí)不符。訴爭(zhēng)房屋**交付給被上訴人李某。3．上訴人與被上訴人李某不是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，雙方**達(dá)成過(guò)買(mǎi)賣(mài)合意。上訴人將水卡、電卡交付給李某是用作借款擔(dān)保。

逯某辯稱(chēng)，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

某（天津）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司述稱(chēng)，要求維持原判。

李某既未出庭，也未答辯。

逯某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求判令二被告繼續(xù)履行合同，將濱海新區(qū)塘沽西部新城覺(jué)祥園16-1-903房屋交付給原告；2．判令被告劉某支付違約金70000元；3．訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

一審認(rèn)定事實(shí)，天津市濱海新區(qū)塘沽西部新城覺(jué)祥園16-1-903房屋系被告劉某拆遷所得，房屋已交付，尚未**房地產(chǎn)權(quán)證。2017年6月，原告通過(guò)*三人發(fā)布的房源信息得知上述房屋出售的信息，遂在*三人居間介紹下，與被告李某協(xié)商買(mǎi)賣(mài)事宜。協(xié)商中，被告李某稱(chēng)該房屋系劉某**的還遷房，李某于2015年6月16日將該房屋買(mǎi)下，但還遷房尚未**產(chǎn)權(quán)證。被告劉某亦向原告及*三人確認(rèn)了上述事實(shí)。

2017年7月1日，經(jīng)*三人某公司居間下，原告與被告劉某、李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》，約定劉某、李某作為甲方，逯某作為乙方，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，成交價(jià)格7000000元，付款方式為2017年7月1日至9月1日之前交付于甲方剩余房款，乙方在簽約當(dāng)日支付定金50000元，余款于2017年9月1日前支付給甲方，還約定剩余房款打給劉某，由劉某轉(zhuǎn)給李某。甲方收到全款之日將房屋騰空交付乙方，并配合辦理所有手續(xù)。合同補(bǔ)充條款約定，甲方保證無(wú)任何隱瞞并完全配合同意并辦理房屋所有手續(xù)，拒不履行承擔(dān)違約責(zé)任。

合同簽訂當(dāng)日，原告向被告李某支付了定金50000元。2017年7月22日，原告與被告李某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容為李某收到原告支付的*二筆定金20000元，李某應(yīng)告知原房主劉某協(xié)議內(nèi)容并得到同意，乙方依照7月1日的《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》將剩余房款630000元交付于劉某。如到期不能交付則解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金由李某退還。2017年9月5日，原告將630000元剩余房款支付給李某，李某將案涉房屋的鑰匙、水電卡及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議交付給原告。后原告查看房屋準(zhǔn)備入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)劉某占用房屋，以未收到房款為由拒絕騰出。

另查，在支付房款630000元過(guò)程中，被告李某陳述系劉某同意原告將該款項(xiàng)直接支付給李某，劉某不認(rèn)可，*三人當(dāng)庭陳述亦證實(shí)系劉某提出由李某直接收取630000元。簽訂合同時(shí)，二被告持有涉訴房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷安置人為劉某?，F(xiàn)尚未**房地產(chǎn)權(quán)證。劉某陳述其與李某不是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系而是借貸，李某不認(rèn)可。李某當(dāng)庭陳述與劉某的買(mǎi)賣(mài)合同已履行，劉某已向其交付房屋，劉某不認(rèn)可?，F(xiàn)房屋在被告劉某控制下。二被告及*三人均陳述與原告逯某協(xié)商買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，二被告告知逯某及中介方該房屋系劉某賣(mài)給李某，為方便辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)將劉某共同作為合同甲方。李某當(dāng)庭陳述與劉某的買(mǎi)賣(mài)合同已履行，劉某已向其交付房屋，劉某不認(rèn)可。經(jīng)原審法院釋明，原告堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同。

一審法院認(rèn)為，原、被告及*三人簽訂的合同是合同各方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合同各方均應(yīng)履行合同義務(wù)。原告已向被告支付了全部購(gòu)房款，履行了合同義務(wù)，被告李某、劉某作為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的甲方，應(yīng)當(dāng)履行交付房屋的義務(wù)。關(guān)于案涉房屋的實(shí)際占有使用情況，李某、劉某對(duì)之前在二被告房屋買(mǎi)賣(mài)中交付房屋的事實(shí)陳述不一致，但基于被告劉某仍占有該房屋的事實(shí)，被告劉某應(yīng)將房屋騰出交付原告，原告的主張有合同依據(jù)，予以支持。被告李某已通過(guò)*三人交付了房屋鑰匙及相關(guān)材料，原告主張被告李某協(xié)助交付，但該訴請(qǐng)并不明確，經(jīng)釋明亦未能明確，不予支持。被告劉某抗辯與李某不是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是借貸，但其所舉證據(jù)不能證明其抗辯主張。且在與原告逯某簽訂合同的過(guò)程中，被告劉某始終稱(chēng)該房屋系其之前以400000元賣(mài)給李某，*三人亦能證明上述事實(shí)，可見(jiàn)在簽訂合同時(shí)，雙方具有房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思，被告的該抗辯理由依據(jù)不足。被告劉某抗辯原告履行付款義務(wù)不符合合同約定，導(dǎo)致其未能收到房款，故不同意交付房屋。根據(jù)審理查明的事實(shí)，合同約定“剩余房款乙方打到劉某卡上，由劉某轉(zhuǎn)給李某卡上630000元現(xiàn)金，共計(jì)650000元”，合同約定的定金50000元是李某收取，追加的定金20000元違約，但亦是李某收取，被告劉某未提出異議。在支付剩余630000元時(shí)，原告在東麗區(qū)，被告及*三人在濱海新區(qū)塘沽，原告等候*三人發(fā)出轉(zhuǎn)賬指令。*三人及李某均陳述當(dāng)時(shí)李某、劉某及*三人都在一起，在場(chǎng)的還有案外人系劉某的兩個(gè)債權(quán)人等著要錢(qián)，劉某遂提出由李某收取房款，讓債權(quán)人找李某直接支付劉某的欠款，在一起出發(fā)去東麗區(qū)時(shí)，被告劉某稱(chēng)有事未去，*三人遂通知原告將630000元支付給李某。由此可見(jiàn)，原告支付給李某系根據(jù)*三人的通知，而*三人又是根據(jù)被告劉某*被告李某收取剩余房款的事實(shí)而通知原告支付，被告劉某的上述抗辯意見(jiàn)依據(jù)不足。同時(shí)，合同約定該部分房款較終是轉(zhuǎn)給李某，且劉某轉(zhuǎn)給李某的數(shù)額也是全部剩余房款，而不是將所收房款部分轉(zhuǎn)給李某，即使直接支付給李某，也不影響劉某的合同權(quán)利，同時(shí)以不能證明原告在履行合同義務(wù)是沒(méi)有審慎的注意而存在過(guò)錯(cuò)。故被告劉某的上述抗辯意見(jiàn)缺乏依據(jù)，不予采信。關(guān)于原告主張的違約金，依據(jù)不足，不予支持。綜上所述，依照《*人民共和國(guó)合同法》*六十條，《*人民共和國(guó)民事訴訟法》*六十四條的規(guī)定，判決：“一、被告劉某于本判決生效之日起十日內(nèi)將天津市濱海新區(qū)塘沽西部新城覺(jué)祥園16-1-903房屋交付原告逯某；二、駁回原告逯某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1550元，由被告劉某負(fù)擔(dān)（原告已預(yù)交，被告于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告）?！?/p>

二審期間，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人逯某簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，被上訴人逯某按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，故上訴人作為賣(mài)方應(yīng)按照合同約定向被上訴人逯某交付房屋?，F(xiàn)上訴人以被上訴人逯某未向其支付剩余65萬(wàn)元購(gòu)房款為由，不同意交房。經(jīng)查，雖然合同約定剩余65萬(wàn)元購(gòu)房款被上訴人逯某應(yīng)向上訴人支付，但逯某改向李某支付剩余購(gòu)房款是依照原審*三人工作人員的指令所為，故被上訴人逯某未向上訴人付款并無(wú)過(guò)錯(cuò)。鑒于合同約定剩余購(gòu)房款較終也是由李某收取，故在此情況下，上訴人以其未收到剩余購(gòu)房款為由不同意交房理由不足，本院不予支持。至于上訴人與被上訴人李某之間的糾紛，上訴人可另行解決。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《*人民共和國(guó)民事訴訟法》**百六十九條**款、**百七十條**款**項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)1550元，由上訴人劉某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　崔　軍

審判員　王　新

審判員　蘇美玉

二〇一九年六月六日

書(shū)記員　丁　寧

詞條
詞條說(shuō)明
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