固定資產(chǎn)評估方法及步驟

時間：2023-04-26作者：峽嶺（重慶）第三方評估咨詢有限公司瀏覽：257

a) 房屋建筑物的估值房屋建筑物的估值采用重置成本法。估值公式：估值*=重置全價×成新率

其中: 重置全價的確定是根據(jù)該公司提供工程預(yù)決算資料和參照同類工程現(xiàn)行單位造價，并根據(jù)跨度層高、裝修用料等實際情況，在此基礎(chǔ)上考慮前期費用，期間費用和資金成本，確定其重置全價；

成新率的確定主要通過現(xiàn)場勘察，根據(jù)房屋建筑物的工程質(zhì)量，建筑物主體、圍護、水電等各方面保養(yǎng)情況，參照國家建設(shè)部頒發(fā)的“房屋完損程度的估值標(biāo)準(zhǔn)”和有關(guān)房屋建筑物的使用年限的規(guī)定，采用年限法成新率權(quán)數(shù)，現(xiàn)場勘察測定成新率權(quán)數(shù)，加權(quán)平均確定綜合成新率。

綜合成新率(N)=勘察成新率(No)×60%+年限法成新率(N1)×40%

其中：

A.年限法成新率N1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）

B.勘察成新率，按結(jié)構(gòu)、裝修，配套設(shè)施三方面的使用功能確定其所占分值，并打分后進行權(quán)重。

對房屋建筑物的現(xiàn)場勘察項目主要為：結(jié)構(gòu)部分中的基礎(chǔ)，承重構(gòu)件，非承重墻，屋面，樓地面；裝修部分中的門窗，外墻、內(nèi)墻、保溫層；設(shè)備部分中的上下水管等，動力照明線路等，在綜合測定成新率時，同時考慮房屋的用途，物理損耗，酸堿侵蝕程度和有關(guān)部門對房屋建筑物的使用年限的規(guī)定等因素。

b) 電子設(shè)備的估值采用重置成本法。估值值=重置全價×成新率

設(shè)備估值時根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的電子設(shè)備清查估值明細表所列示的設(shè)備，通過對有關(guān)合同、法律權(quán)屬證明及會計憑證、設(shè)備臺帳的審查來核實其產(chǎn)權(quán)。

重置全價是指在現(xiàn)時條件下，重新購置、建造或形成與估值對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需花費的全部費用。

國產(chǎn)設(shè)備的重置全價以國內(nèi)市場同類型設(shè)備的現(xiàn)行市價為基礎(chǔ)，再加上有關(guān)的合理費用（例如：運雜費、安裝調(diào)試費、資金成本等）；對無法詢價及查閱到價格的設(shè)備，用類似設(shè)備的現(xiàn)行市價加以確定。

需方直接通過正常渠道進口的國外設(shè)備直接詢價或按外匯購置價根據(jù)估值基準(zhǔn)日的外幣對人民幣的匯率折合，并加計關(guān)稅、增值稅、外貿(mào)手續(xù)費、商檢費、監(jiān)管費及銀行手續(xù)費、運雜安調(diào)費等等，另還需考慮*物價上漲幅度。

成新率反映估值對象的現(xiàn)行*與其全新狀態(tài)重置全價的比率。成新率用年限法、分部件打分法或是兩者的結(jié)合予以確定。在成新率的分析計算過程中，充分注意設(shè)備的設(shè)計、制造、實際使用、維護、修理、改造情況，充分考慮設(shè)計使用年限、物理壽命、經(jīng)濟壽命、現(xiàn)有性能、運行狀態(tài)和技術(shù)進步等因素的影響。對于車輛則考慮公里數(shù)，并嚴格按照國家規(guī)定的報廢標(biāo)準(zhǔn)進行估值。

(3)負債的估值：

負債是企業(yè)承擔(dān)的能以貨幣計量的需以未來資產(chǎn)或勞務(wù)來償付的經(jīng)濟債務(wù)。

負債估值值根據(jù)估值目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實際需要承擔(dān)的負債項目及金額確認。對于負債中并非實際負擔(dān)的項目按零值計算。




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